Uwagi do projektu Polityki Mieszkaniowej

Zaproponowane w dokumencie rozwiązania stanowią istotny postęp w stosunku do prowadzonej w poprzedniej kadencji przez Miasto polityki mieszkaniowej.

Dokument zawiera jednak istotne wady i kontrowersyjne propozycje, to jest:

I. Ukierunkowanie polityki mieszkaniowej Miasta Poznania na peryferie.

II. Akceptacja procesu „wyludniania” Śródmieścia i jego gentryfikacji.

III. Wyzbywanie się przez Miasto Poznań nieruchomości (m.in. program „Mieszkanie za grunt” i „Mieszkanie na wynajem z dojściem do własności”).

Duże kontrowersje budzi również rozdział „Rekomendacje dotyczące polityki mieszkaniowej wynikające z Diagnozy”, który znajduje następnie częściowe odzwierciedlenie w projekcyjnej części polityki mieszkaniowej.

I. Ukierunkowanie polityki mieszkaniowej Miasta Poznania na peryferie. 

Zarówno program budowy mieszkań przez ZKZL sp. z.o.o. (str. 40), jak i „Mieszkanie na wynajem z dojściem do własności” (str. 52) zakładają zabudowę mieszkaniową wyłącznie na peryferiach miasta Poznania. Wnioskujemy, że wynika to z zamiaru wykorzystania relatywnie tańszych gruntów i konkluzji zawartych w rekomendacjach dotyczących polityki mieszkaniowej wynikających z Diagnozy (przyjęta za twardy pewnik niechęć mieszkańców do zamieszkiwania w centrum oraz traktowanie odpływu ludności z centrum jako naturalnego procesu).

Nie ma wątpliwości, że budownictwo miejskie prowadzone wyłącznie na peryferiach będzie miało zdecydowanie negatywne konsekwencje dla rozwoju miasta.

Po pierwsze – rewitalizacja Centrum nie jest możliwa bez przywrócenia Śródmieściu funkcji mieszkaniowych jako wiodących, w tym zwiększenia liczby jego mieszkańców. Miasto powinno się do tego zdecydowanie przyczyniać realizując wzorcowe budownictwo komunalne i socjalne w centrum.

Po drugie – brak zabudowy komunalnej w centrum miasta doprowadzi do jego stopniowej gentryfikacji i przeniesienia obszarów problemowych z centrum na przedmieścia. Polityka terytorialnego separowania osób o niższych dochodach zaszkodzi społecznej spójności.

W związku z powyższym trzeba stwierdzić bardzo istotną sprzeczność zachodzącą pomiędzy projektem Polityki Mieszkaniowej Miasta Poznania, a innymi miejskimi dokumentami strategicznymi. Przede wszystkim sprzeczność z „Programem dla Śródmieścia” przyjętym przez Radę Miasta Poznania 6 listopada 2012 r. pod nazwą: „Zintegrowanego Programu Odnowy i Rozwoju Śródmieścia Poznania na lata 2014-2030”. A także opracowanej w roku minionym nowej Strategii Rozwoju Miasta Poznania oraz aktualizowanego obecnie Miejskiego Programu Rewitalizacji. Polityka Miasta wobec Śródmieścia wyrażona w tych dokumentach, w debacie publicznej i in. zakłada jako podstawową jego funkcję mieszkaniową, będącą podstawą dla powodzenia realnych procesów rewitalizacji.

II. Akceptacja procesu „wyludniania” Śródmieścia i jego gentryfikacji. 

Kontrowersyjne treści zostały zawarte w rozdziale „Rekomendacje dotyczące polityki mieszkaniowej wynikające z Diagnozy”. Z jej treści wynika akceptacja dla gentryfikacji i procesu wyludniania Śródmieścia. Na szczególną uwagę zasługują następujące, kontrowersyjne fragmenty opracowania:

„Przyjęto także założenie, że w celu zatrzymania mieszkańców w Poznaniu należy raczej dążyć do zaspokojenia odczuwanych przez nich potrzeb mieszkaniowych, niż dążyć do zmiany preferencji”. (str. 27). 

„Priorytetem w zakresie polityki mieszkaniowej powinno być utrzymanie mieszkańców w granicach miasta, a nie w konkretnych dzielnicach. Warto więc koncentrować się na rozwoju najbardziej preferowanych lokalizacji, takich jak osiedla (Rataje, Piątkowo) i peryferie miasta (np. Krzesiny czy Naramowice), a niekoniecznie mało popularnego centrum i Śródmieścia.” (str. 27).

Odwołanie się wyłącznie do preferencji mieszkańców jest błędem. Nie budzi zdziwienia, że istotna część badanych mieszkańców Poznania nie wyraża obecnie chęci mieszkania w zdegradowanym Śródmieściu. Odpowiedzią na taki stan rzeczy jest jednak rewitalizacja Śródmieścia, a nie wsparcie pozostałych tam jeszcze mieszkańców w procesie jego opuszczenia.

2. Rozwój funkcji mieszkaniowych w centrum nie powinien być priorytetem polityki mieszkaniowej. Należy natomiast dążyć do modernizacji istniejącego zasobu i uzupełnienia elementów, których brak negatywnie wpływa na postrzeganie centrum miasta jako miejsca zamieszkania, takich jak: estetyka otoczenia budynków, tereny zielone, mała architektura oraz stan techniczny budynków i mieszkań.

Tezy uzupełniające: […]

• Centrum powinno koncentrować usługi publiczne, ale także wysokiej jakości miejsca pracy oraz ofertę czasu wolnego, szczególnie o charakterze kulturalnym.

• Również w Śródmieściu należy raczej dążyć do utrzymania status quo pod względem liczby mieszkańców, niż dążyć do nadmiernego zagęszczania. (str. 28).

Ponadto zmniejszanie się liczby mieszkańców centrum jest procesem historycznym (trwającym od początku XXI w.), prowadzącym w rezultacie do poprawy warunków mieszkaniowych (np. wyprowadzka z substandardowych oficyn i wnętrz kwartałów, przeludnionych mieszkań itd.). Priorytetowe działania na tym obszarze powinny być ukierunkowane na poprawę jakości życia w Śródmieściu, dywersyfikację i wzbogacenie struktury społecznej oraz ochronę tożsamości miejskiej i dziedzictwa kulturowego. Funkcje mieszkaniowe powinny być traktowane jako uzupełniające w stosunku do innych funkcji (str.29).

Centrum nie może być wyłącznie miejscem koncentracji usług publicznych, wysokiej jakości miejsc pracy oraz miejscem spędzania czasu wolnego. Rewitalizacja centrum wymaga zwiększenia liczby jego mieszkańców. Jednym z istotnych powodów degradacji Starego Miasta jest zanik funkcji mieszkaniowych na tym obszarze.

8. Należy dążyć do możliwie silnej dywersyfikacji społecznej w poszczególnych dzielnicach i unikać koncentracji przestrzennej mieszkań komunalnych i socjalnych, w celu uniknięcia nasilenia problemów społecznych i stygmatyzacji.

• W centralnym obszarze miasta należy dążyć do częściowej gentryfikacji (przyciągnięcia osób o wyższych dochodach), poprzez rewitalizację niektórych kamienic komunalnych we współpracy z deweloperami, zapewniającymi w zamian mieszkania komunalne w dobrych lokalizacjach poza centrum.

Świadome dążenie przez Miasto do gentryfikacji jest polityką błędną, w szczególności w mieście o takiej strukturze własnościowej zasobu mieszkaniowego jak Poznań (relatywnie mały zasób komunalny). W zasobie prywatnym od dłuższego czasu obserwujemy procesy gentryfikacji, czego najbardziej jaskrawym i skrajnym przykładem było tzw. „czyszczenie” kamienic. Dodatkowa gentryfikacja inspirowana przez Miasto Poznań w jego zasobie, biorąc również pod uwagę ograniczone narzędzia prawne, doprowadzi nie tak jak chcieliby autorzy do „częściowej” gentryfikacji, ale raczej dopełni ten niekorzystny proces. Nasz sprzeciw budzi również dwukierunkowe powiązanie pojęć gentryfikacji i rewitalizacji, które są wzajemnie sprzeczne.

Akceptacja dla gentryifkacji i wyludniania centrum dziwi tym bardziej, że w dalszej części opracowania w rozdziale „Dobre praktyki w zakresie polityki mieszkaniowej” podaje się przykład działań antygentryfikacyjnych, np. Mieszkania społeczne dla gospodarstw domowych o niższych dochodach jako element walki z gentryfikacją miasta w Paryżu.

III. Wyzbywanie się przez Miasto Poznań nieruchomości 

Zasoby nieruchomości komunalnych są w Poznaniu mocno ograniczone. Stąd Miasto Poznań powinno zdecydowanie ograniczać wyzbywanie się z nieruchomości w jakiejkolwiek formule. W przeciwną stronę zmierzają działania takie jak w programie „mieszkanie za grunt” (Cel 1, działanie 7, str. 94) czy „Mieszkania z dojściem do własności” (Cel 3, działanie 2, str. 95).

Program „Mieszkania za grunt” każe postawić pytanie o korzyści ze współpracy Miasta z podmiotami prywatnymi. Miasto Poznań tanio i efektywnie buduje bloki mieszkalne. Kontrola nad procesem budowlanym pozwala ograniczyć koszty budowy o marżę deweloperską i dopasować mieszkania do funkcji pożądanych przez Miasto. Otrzymanie określonej liczby mieszkań w od prywatnego inwestora rodzi zaś konieczność zarządzania poszatkowanym zasobem (tzw. „szwajcarski ser”), co podwyższa koszty utrzymania zasobu i często prowokuje żądania wykupu lokali ze strony poszczególnych lokatorów. Fakt wstrzymania wykupu lokali przez obecne władze Miasta nie oznacza, że tego typu polityka miejska będzie prowadzona w przyszłości. Zaletą, którą jest mieszanie zasobu prywatnego i publicznego, można osiągnąć na inne sposoby np. poprzez wynajem w ramach Miejskiego Biura Najmu, które ma pozyskiwać lokale również z rynku pierwotnego.

Program „Mieszkania z dojściem do własności” budzi obawy ze względu na niską efektywność zaspokajania popytu na lokale mieszkalne. W ramach gospodarki ograniczonymi zasobami Miasto powinno maksymalnie wykorzystywać pozostawiony do jego dyspozycji majątek, czego nie zapewnia najem z dojściem do własności (mieszkanie zostanie wykorzystane z założenia przez jednego mieszkańca/rodzinę). Ponadto, tego typu programy mają być oferowane również przez państwo w ramach rządowego programu Mieszkanie+. Być może rozsądniejszym wsparciem dojścia do własności byłoby wsparcie tworzenia kooperatyw. Ponownie jednak uważamy, że powinno się ono ograniczyć do kwestii technicznych tj.: zabezpieczenia takich terenów przez Miasto, wsparcia inwestorów know-how w zakresie regulacji prawnych i sposobu przeprowadzania procesu budowlanego. I być może również wypracowania wspólnie z bankami specjalnej formuły kredytowania kooperatyw, a także poszukiwania formuły wsparcia tańszym kredytem kooperatyw.

Poniżej wskazujemy inne, mniej jasne przykłady proponowanych rozwiązań zakładających zbycie majątku miejskiego:

Niezbędny jest program współpracy z deweloperami. W wyniku dialogu z Miastem deweloperzy mogą podjąć się realizacji zadań, takich jak: włączenie pojedynczych mieszkań komunalnych do realizowanej zabudowy mieszkaniowej (np. w zamian za rezygnację z nadmiernej liczby miejsc parkingowych) czy rewitalizacja kamienic komunalnych, w zamian za wybudowanie mieszkań dla zainteresowanych mieszkańców. Należy uzgodnić priorytety takiej współpracy i wspólnie je realizować (str. 32).

Zaangażowanie deweloperów w procesy rewitalizacji przestrzeni śródmiejskiej, z opcją przejmowania przez nich wybranych obiektów w zamian za budowę ekwiwalentnych zasobów w innych obszarach miasta (str. 78)

przekazywanie atrakcyjnych dla inwestora pod względem lokalizacji i architektury kamienic lub willi miejskich do remontu, w zamian za realizację innych, wyznaczonych przez Miasto zadań (str. 58)

zmiana kierunku polityki Miasta w zakresie gospodarki nieruchomościami – nie powinny one jedynie przynosić dochodu Miastu, ale również wspierać realizację celów polityki mieszkaniowej. Oznacza to m.in. przekazanie niektórych gruntów pod zabudowę mieszkaniową na preferencyjnych warunkach (str. 29).

Niższy koszt zakupu własnego lokalu może być wynikiem przystąpienia do kooperatywy mieszkaniowej na gruntach przekazywanych przez Miasto na preferencyjnych warunkach. Niższe ceny mieszkań mogą być również rekompensowane opłacaniem podwyższonego czynszu w ramach programu najmu z opcją dojścia do własności (str.30).

Działania wspierające Miasta polegałyby na upowszechnieniu idei, przekazaniu gruntu na preferencyjnych warunkach oraz wyznaczeniu koordynatora inwestycyjnego (z doświadczeniem na rynku budowlanym), który niwelowałby niskie doświadczenie inwestycyjne nowej grupy inwestorów (str. 30-31).

INNE UWAGI

Szerszych wyjaśnień wymagają również następujące fragmenty projektu Polityki:

zwiększenie środków na „miękkie” działania rewitalizacyjne skutkujące powstawaniem kawiarni, pracowni artystycznych, hoteli (str. 60)

Trudno zrozumieć w jaki sposób miałyby funkcjonować „miękkie działania rewitalizacyjne” wspierające budowę hoteli. Należy również rozważyć, czy budowa hoteli jest istotna dla procesu rewitalizacji.

budowanie przez Miasto parkingów obok inwestycji deweloperskiej. Byłby to parking komplementarny do parkingu dewelopera, a deweloper zobowiązałby się do wykupu pewnej liczby miejsc. Parking byłby zachętą dla mieszkańca do zamieszkania w danym miejscu, dostępny nie tylko dla mieszkańców danej inwestycji deweloperskiej, a jednocześnie stanowiłby obniżenie kosztów realizacji inwestycji dla dewelopera (str. 59).

Postulowana budowa parkingów przez Miasto może być sprzeczna na poszczególnych obszarach miejskich z prowadzoną przez miasto polityką transportu zrównoważonego.

budowanie marki „poznaniaka”, czyli człowieka dumnego ze swojego miasta (str. 67).

To stwierdzenie wymaga szerszych wyjaśnień. Naszą wątpliwość budzi czy mieszkańcy Poznania powinni się odróżnić od innych przede wszystkim tym, że są „dumni” ze swojego miasta.

 

 

W imieniu Stowarzyszenia Prawo do Miasta

Dorota Bonk-Hammermeister, prezes zarządu 

Lech Mergler, wiceprezes zarządu